你有发现吗？最近新开盘的楼盘好像都不怎么盖超高层了？没错，高层住宅真的要退出历史舞台了。新的住宅项目规范明确规定，以后住宅最高只能盖26层80米，这意味着那些动不动就五六十层的摩天住宅楼将成为历史。
为什么国家要在这个时候给高层住宅踩刹车？这背后有什么深层次的考量？那些已经住在高层里的人又该怎么办？
政策其实早就在酝酿
说起80米限高，其实这不是什么突然袭击。早在2018年，住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》就提出了19-26层高层住宅建筑高度控制在80米以内的要求。但当时这个规定更像是个"建议"，执行起来相当宽松。
结果就是很多城市根本没当回事，该盖多高还盖多高。武汉就是个典型例子，满城都是60层、150米以上的高楼大厦，看起来确实很壮观，但问题也随之而来。为什么当时没有严格执行呢？原因很简单，那时候城镇化还在高速推进期，大量人口涌入城市，住房需求旺盛，地方政府也需要通过高容积率的土地出让来筹集资金修建基础设施。
2018年到2021年是很多城市卖地、修地铁的最后高峰期，特别是一些二三线城市，错过这波机会可能就再也没有修地铁的机会了。在这种背景下，限制建筑高度显然不太现实。而且当时很多城中村改造项目已经启动，开发商的资金都投进去了，如果突然把60层改成26层，账就算不过来了，没有一家开发商扛得住这种变化。
高层住宅的"中年危机"
现在回过头看，高层住宅确实面临着越来越多的问题。最直观的就是电梯问题，电梯的设计寿命一般是15-25年，但很多小区的电梯用了10年就开始频繁出故障。更换电梯的费用动辄几十万甚至上百万，业主们很难统一意见，经常为了这事吵得不可开交。
比如住30层的业主经常需要爬楼梯回家，爬到怀疑人生。这种情况在全国各地的高层住宅小区都不少见，随着这些小区房龄的增长，问题只会越来越严重。
消防安全也是个大问题。国内消防云梯一般只能到24层，超过这个高度的楼层一旦发生火灾，救援难度极大。而且高层建筑火灾蔓延速度快，烟雾容易在楼道内聚集，逃生难度很大。虽然现在的高层建筑都有比较完善的消防设施，但毕竟防火总比救火要安全得多。
建筑维护成本也是个无底洞。高层建筑对地基要求严格，外墙、管道、结构等维护成本远超多层建筑。现在这些高层住宅还比较新，问题不明显，但20-30年后这些维护费用会成为业主们的沉重负担。
开发商的集体转向
嗅觉最敏锐的开发商其实早就察觉到了变化。2024年全国土地拍卖市场出现了一个很有意思的现象：深圳、南京拍出的地块中，低容积率地块占比突破了78%，杭州、成都等地也超过了70%。这个数据很说明问题，开发商们用脚投票，不再热衷于高容积率的地块。
现在的开发商不仅不碰高容积率地块，甚至希望政府能把他们手头囤积的这类地块回购回去。拿到钱后，他们转头就去抢那些能盖低密度住宅的地块，目标很明确：改善盘、豪宅盘。因为现在市场上只有这类房子才好卖，高层住宅的市场接受度在下降。
这种变化其实反映了购房者需求的变化。以前大家买房主要考虑的是有没有房子住，现在更多考虑的是住得舒不舒服。低密度住宅显然在居住体验上要好很多，采光、通风、噪音控制都比高层住宅要好。
地方政府的进一步加码
国家层面的政策落地后，各地方政府还在进一步加码。江苏省从今年1月1日起就严格执行"各地一般不得新建100米以上的住宅建筑，城区常住人口100万以下城市严格限制新建80米以上住宅建筑"的规定。
这个规定还有个很关键的条款：相关部门在审批80米以上住宅建筑时，必须征求同级消防救援机构意见，确保与当地消防救援能力相匹配。这等于是给高层住宅设置了一道更严格的审核关卡。
其他省份估计也会跟进类似的政策。毕竟现在很多城市都面临人口流出的问题，连北京上海都出现了人口净流出，三四线城市的情况更不用说。在这种背景下，继续大量建设高层住宅显然是不合理的。
城市发展理念的转变
这次限制高层住宅建设，其实反映了整个城市发展理念的转变。以前我们追求的是速度和规模，城市越大越好，楼越高越好。现在更多考虑的是质量和可持续性，追求宜居和人性化。
这种转变是必然的。随着城镇化进入下半场，增量市场萎缩，存量市场成为主战场。在这种情况下，单纯追求建筑高度和密度已经没有意义，更重要的是提高居住品质和城市功能。
根据住建部的数据，截至2023年底，全国城镇住宅建筑中，高层住宅占比约为35%，涉及约4000万套住房。
这个存量规模很大,不可能一夜之间消失。但可以预见的是，未来高层住宅在整个住宅市场中的占比会逐步下降，低密度住宅会成为主流。这就是时代的变迁，一代房子有一代的使命,一代人有一代人的选择。高层住宅曾经是城市化快速发展期的产物,现在到了该退场的时候了。
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