近日，摩根大通发布了关于中国房地产的两则报告，我总结了其中几个重点内容给大家分享一下，供大家对接下来楼市走势做参考决策。
主要是以下10个方法维度：
1. 环比价格及销售额
2. 跌的时间长度
3. 跌的幅度
4. 租售比
5. 房价收入比
6. 销售底部
7. 政策可能性及有效性
8. 棚户区改造
9. 坏账的三道防线
10. TOP50房企存活率
环比价格及销售额
2025年第一季度，环比价格和销售额依然还是整体下行趋势（图上很明显，去年10月份开始明显感觉拉了一波，持续了3-4个月，现在又缺乏动力了）
跌的时间长度
全球主流发达经济体，在应对金融/房地产危机，平均下跌时间长度是38个月。我们大陆目前是43个月，已经超过平均水平，快接近4年。香港比我们要多2年，66个月，香港19年就开始跌，深圳2021年才开始跌。
但是相比于香港98年金融危机，以及美国（2006-2012年次贷危机）的66个月，也就是5年半。所以你看，为什么高盛也好，摩根大通也好，一致的预测都是在2021年+5年半，也就是2026年中旬到底。
跌的幅度
全球主流经济体平均23%，中国的官方数据17%。但是真实上，已经远超官方发布的数据。深圳平均跌了38%，全国遥遥领先。香港虽然跌了66个月，但是平均也就27%。跌得多，说明炒房客多，那确实也是名副其实。
租售比
全球主流经济体平均4.9%，中国平均只有2.6%。一线城市中，广州只有1.2%，深圳1.4%，北京1.6%，反而二三线城市租售比还更高，比如重庆、杭州。
但并不是说，租售比高，城市就有价值。只能说当下年轻的流动人口多而已，购房的消费力并不够，换句话说，这些网红城市房价如果起来了，租售比就不会这么高，所以所谓的新质生产力，只能反应在租金上，而不是房价上、城市价值上。对比全球来讲，租售比还有很大的政策调控的操作空间。
房价收入比
全球主流经济体平均11年（家庭购房平均年限），中国平均只有6.3年，一线城市上海13年，北京17年，深圳19年，特区又是遥遥领先，已经超过平均水平80%以上，全方面辗压。要么就降房价，要么就涨收入来提升城市幸福感。
销售底部
这里面的有一套历史经验总结的算法，就不展开了，你大概就知道，6.36亿平方是中国房地产每年销售底部，目前是9亿平方，新房销售还远没有到底部。意思就是说，地方新盘依然还是如火如荼的在卖着，所以为什么村长看起来不是很着急出政策，你们不是卖地卖新房卖得好好的，瞎折腾个鸡毛。真正我们每年房地产销售跌破6亿平方，那才叫跌得透心凉。
政策可能性及有效性
大摩对于接下来中国政策性的预测中，提到一线城市解除限购。
它的观点是：Less likely Less effective （不太可能出台 效果微乎其微）
一线城市放开，不利于市场复苏，甚至会导致整个市场加速下跌，出现更加明显的两级分化，租金回报率低，人口总量限制，各地地方实际财政情况等等哥方面原因。反而，一线城市不解除限购，更加有助于一线城市房价企稳，防止于次级市场加速下跌。
棚户区改造最大收益-深圳
城中村改造对房产销售REI的贡献：1934 又是遥遥领先，北上广深杭重庆加起来都不够零头。这就是因为深圳特殊的住房结构供应所决定的。我在去年就讲过了，尤其投资客，让你们把投资眼光放到老旧拆迁小区，肯定是有理论依据的。跟着我走，肯定错不了。
坏账的三道防线
中国房地产坏账的三道防线：第一道：开发商。这一道基本上是清干净了。第二道：购房人。也就是我们大多数人目前的现状，辛辛苦苦打工4-5年，都给房子填窟窿了，扛不动的就法拍，但是现在银行，又不想让你断供，想方设法给你续贷展期，防止坏账到银行环节。
最后一道防线，才是银行。你有没有听说，大型国有银行倒闭的事情，显然没有。既然没有，那有啥大问题，银行都还没大面积破产，你说大环境不好，经济不好，在村长的视角里，一切运转良好。
意思就是说，没实力开发商赶紧都跳楼，天台场子都清干净了，不那么拥挤了，剩下就是国家队的场子。良民能供就供，供不了就断，管你炒房客还是刚需客，通杀原则，指望我去闹市救人，口刀下留人，那是你们哭得还不够惨！反正我的乖儿子还好好的，不着急。
TOP50房企存活率
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